2026年城市更新在加速推进，原拆原建成了老破小焕然一新的核心方式，符合条件的老旧房子可以原地拆除，原地重建，直接变成品质新房，还不用搬家换地方，不过这项政策可不是谁都能申请的，有3个硬门槛必须同时满足，不符合条件的只能走普通的旧改，大家先对照自己家的情况弄清楚。

　　这是最基础的门槛，也是政策最核心的出发点，原拆原建针对的是那些安全隐患突出，修了也不划算的房子，绝不是说你房子年龄老就能拆。

　　首先，必须由具备甲级资质的第三方专业机构，按照国家危险房屋鉴定标准进行检测，出具正式的鉴定报告，社区或者物业说了不算，住建部门也不认可民间自己测的结果，鉴定结果主要分两种。

　　一种是D级危房，意思是房屋整体结构已经失效，承重构件严重损坏，随时有坍塌的风险，这属于必须重建的类型，各地都会优先推进。

　　另一种是C级危房，指的是局部结构受损，存在安全隐患，但如果加固的成本超过重建成本的50%以上，或者加固之后仍然没法满足基本的居住需求，也可以纳入原拆原建的范围。

　　这里要区分清楚，单纯的墙皮脱落，管道老化，漏水，墙面开裂这些问题，不算危房，走普通旧改就行，比如刷刷外墙，换换管线，修修屋顶，只有经过鉴定确认是危旧房并且没有加固价值，才符合原拆原建的首要条件，另外，2000年以前建成的预制板房，老旧砖混房，普遍存在抗震不达标，管线腐蚀严重的问题，经过评估如果没有修缮价值，也可以纳入支持范围。

　　原拆原建是业主自己的事，政府不强制，也不代签，同意率不够就没法推进，这是最容易卡住的环节。

　　目前全国有统一的要求，结合2026年山东，浙江等省落地的细则，主要分两种情况。

　　如果是单栋楼改造，那么这栋楼里业主的同意率需要达到90%以上，有些城市甚至要求100%确认，每一户都得签字，不能有人遗漏。

　　如果是多栋楼的小区整体改造，就需要满足双三分之二的要求，也就是参与表决的业主要占全体业主的三分之二以上，并且同意的人数要占参与表决人数的三分之二。

　　业主需要签署书面的同意书，明确同意原址重建，户型设计，工期安排，临时安置这些细节，避免后续产生纠纷，这个要求是为了保障每一户的权益，避免少数人不同意影响多数人的利益，也能减少重建过程中的矛盾。

　　这是最后一道硬门槛，核心是不改变用地性质，不违规扩容，同时要确保产权清晰，没有纠纷。

　　第一，不突破原有边界，重建后不能改变占地面积，建筑高度，总建筑面积和楼栋布局，严格遵循原址重建的原则，不能违规扩建，加层。

　　第二，规划要合规，房子不能位于历史文物保护范围，不能占用城市红线，不能纳入近五年的征地拆迁计划，必须符合城市的整体规划。

　　第三，产权要清晰，房屋的不动产权证要齐全，没有抵押，查封，权属纠纷，如果是公房，需要完成房改取得完整的产权。

　　第四，民生属性不能变，不能搞商业开发，土地性质要保持住宅用地，必须原址回迁，拆一还一，保障居民的居住权益。

　　只要同时满足以上3个硬条件，就可以向街道或者乡镇的住建部门提交申请，经过县级住建，自然资源部门联合审查通过后，就能启动原址拆除和重建的工作了，根据2026年山东等地的官方实施细则，山东今年计划开工改造老旧小区15万户，其中重点探索的就是原拆原建和自主更新的模式。

　　普通旧改属于普惠型修补，每平方米的投入大概在800到1200元，主要是做做外墙粉刷，更换管线，加装电梯，修补绿化这些，不改变房屋的主体结构，居民出的钱少，流程也比较简单。

　　原拆原建属于精准型焕新，每平方米的投入高达5000到8000元，是普通旧改的5倍以上，它是彻底推倒重建，户型会升级，品质会提升，还能保留核心地段的优势，特别适合那些危旧的老房子。

　　简单说就是，主体结构安全，只是配套老化的老小区，走旧改，结构已经危旧，修了也没用的房子，走原拆原建。

　　1，业主委托一家有甲级资质的机构做房屋安全鉴定，拿到C级或者D级危房的报告。

　　2，组织本栋楼或者整个小区的业主一起协商，达到规定的同意率后，签署书面的同意文件。

　　3，向街道或者乡镇的住建部门提交申请，附上鉴定报告，同意书，规划方案，产权证明这些材料。

　　4，相关部门会联合审查，通过后会公示7天，如果没有异议，就会纳入年度的改造计划。

　　5，同时落实好临时安置的问题，很多地区会提供临时的租房补贴，然后就可以启动拆除和重建了。

　　原拆原建不是大拆大建，而是一项安居解危的工程，核心是保障居民的生命财产安全，提升大家的居住品质，对于老破小的业主来说，不用搬家，不用换房，就能住上采光好，户型合理，配套齐全的新房子，同时还能保留熟悉的社区环境，邻里关系和核心地段的资源，避免了因为搬迁带来的生活成本增加，孩子上学中断这些问题。

　　2026年各地推进原拆原建，都坚持民生优先的原则，费用由政府财政，国企参与，业主合理分担，很多地区的补贴比例能达到80%到90%，居民不用承担高额的成本，同时，在重建的过程中还会同步完善小区的配套，比如加装电梯，优化停车位，提升绿化，让老小区真正变成好房子。

　　话题讨论，你家所在的小区属于老破小吗，对照这3个硬条件，有没有机会申请原拆原建，对于原地焕新的政策，你有哪些期待或者疑问，欢迎在评论区交流。

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　　免责声明，本文依据2026年住建部及山东，浙江等省官方实施细则整理，仅作政策解读与资讯分享，不构成改造指导，收费承诺或审批保证，具体条件，流程以属地住建部门最新公告为准。

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